CONTRATS DES AFFAIRES – FORCE MAJEURE et IMPREVISION – REFLEXE A ADOPTER

Publié par Philippe Veber il y a 6 mois | Affaires, Brèves, Contentieux, Immobilier, News

Il existe un immense décalage entre ce que les annonces, conçues pour le journal de 20 heures, amènent penser et la réalité du terrain.

 

A titre d’exemple, à ce stade, la suspension des loyers commerciaux n’a pas été ordonnée.

 

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 prévoit énonce :

 

« Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

 

L’obligation de paiement des loyers subsiste. En cas d’impossibilité de payer, la rupture du bail notamment ne peut être prononcée pendant un certain laps de temps. C’est une sorte de répit accordé, voire l’équivalent d’un report des loyers sans conséquences radicales immédiates pour une certaine durée, mais en aucun cas, une suppression des loyers durant la période concernée.

 

De toute évidence, les circonstances exceptionnelles actuelles qui ralentissent fortement l’économie, voire la mettent à l’arrêt dans certains secteurs, sont donc susceptibles d’impacter les contrats conclus antérieurement, juste avant, ou pendant la crise sanitaire.

 

La loi (article 1218 du Code civil) et la jurisprudence définissent les conditions de la force majeure (extériorité, imprévisibilité et irrésistibilité). Le recours à la force majeure peut permettre selon les cas, la suspension de l’exécution d’un contrat, ou sa résiliation, du fait de l’impossibilité de l’exécuter.

 

Sauf exception (une ordonnance issue de la loi d’urgence aménage le sort de certains contrats dans le secteur du tourisme), aucune conclusion globale ne peut être livrée de manière pertinente à ce stade. Il existe encore beaucoup d’inconnues (par exemple, la date à laquelle on pourra considérer que la crise sanitaire était prévisible compte tenu des circonstances connues = en janvier ? en février ? le 15 mars ? Si un contrat a été conclu le 15 mars 2020, il sera impossible d’invoquer la force majeure ; le caractère imprévisible de la crise ayant disparu au moment de la conclusion du contrat.).

 

Il convient également de rappeler que la renégociation d’un contrat peut être envisagée sous le bénéfice de l’imprévision (article 1195 du Code civil) si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque.

 

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

 

Chaque situation doit donc être envisagé spécifiquement. Il faut raisonner cas par cas.

 

Dans cette perspective, il est d’abord impératif de vous reporter à vos contrats pour :

 

  • Vérifier s’ils contiennent une clause spécifique qui traite de la forme majeure et/ou de l’imprévision.

 

  • Dans l’affirmative, identifier quelles sont les conditions de fond.

 

  • Identifier les conditions formelles (lettre recommandée, mise en demeure, période amiable, délais de mise en œuvre, etc.) qui doivent être respectées.

 

ATTENTION, lorsque le contrat qui se renouvelle après l’apparition de l’épidémie, il s’agit d’un nouveau contrat qui ne pourra vraisemblablement être admis à la force majeure du fait de la disparition du caractère imprévisible de la crise sanitaire au moment de sa conclusion.

 

Il faut donc prévoir dans certains cas la renégociation des contrats ou leur adaptation à l’évolution de la crise par des clauses claires et adaptées voire « sur-mesure ».